購(gòu)房寶典-面積篇：買房中的“面積策略”

再次，對(duì)房?jī)?nèi)各功能居室的配置安排及行走路線，要做仔細(xì)考量。一般而言，住宅空間可以分為三部分：起居空間、服務(wù)空間與睡眠空間。起居空間包括：人口、玄關(guān)、起居室、客廳、餐廳等。服務(wù)空間包括：廚房、儲(chǔ)藏室、浴廁等。睡眠空間包括：臥房、客人房、孩童房、書(shū)房等。在以上三部分中，起居室空間的位置與布置最為重要，因?yàn)榭蛷d是家庭活動(dòng)和對(duì)外交際的中心，也是日常生活中使用率最高的區(qū)域，所以客廳采光一定要好，格局要方正，與餐廳和其他臥室之間聯(lián)系要緊湊；同時(shí)，在位置上應(yīng)具有相對(duì)的獨(dú)立性，不應(yīng)成為其他功能居室間穿行的通道。

主臥室是最具機(jī)密性的地方，其與客餐廳的關(guān)系不僅不應(yīng)有“開(kāi)門見(jiàn)山”之感，且應(yīng)有良好的隔音和充足的光線。主臥室之窗戶要盡量避免與鄰棟建筑的門窗相對(duì)，以免破壞機(jī)密性，給生活造成不便。一般而言，主臥室應(yīng)有足夠空間可以放置雙人床、床頭柜、衣柜等，如條件好一些，可考慮擁有一套獨(dú)立的衛(wèi)生設(shè)備。

廚房與衛(wèi)生間是居室內(nèi)最重要的服務(wù)空間，首先應(yīng)選擇明衛(wèi)與明廚，因?yàn)樽匀煌L(fēng)與采光對(duì)廚房與衛(wèi)生間的潔凈干燥效果是最佳的。另外，廚房的位置也很重要，其與餐廳之間聯(lián)系要緊湊，兩者之間的行走路線不能被破壞；除此之外，尚應(yīng)考量廚房面積形狀是否合理，是否兼顧了儲(chǔ)藏、清洗和烹調(diào)各功能，能同時(shí)容納幾個(gè)人作業(yè)。

對(duì)于浴廁，主要應(yīng)考慮自然通風(fēng)與采光，位置應(yīng)處在隱秘次要處，如有條件，可考慮將廁所和淋浴區(qū)分隔開(kāi)，以方便使用。

單元住宅的銷售面積怎樣測(cè)算？

在我國(guó)大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測(cè)算？

下面是一系列的加減數(shù)學(xué)題。通常來(lái)說(shuō)，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí)，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計(jì)入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽(yáng)臺(tái)(無(wú)論凹、凸陽(yáng)臺(tái))面積在6平方米以下的，不計(jì)算使用面積；超過(guò)6平方米的，超過(guò)部分按陽(yáng)臺(tái)凈面積的1/2折算計(jì)入使用面積。

不是面積越大越好

從牙縫里省錢買房未免太夸張，但因買房負(fù)擔(dān)過(guò)重而導(dǎo)致生活水平嚴(yán)重下降卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。記者的一位朋友，前些年剛剛盡其所能買了一套90多平方米的期房，在攀比風(fēng)的影響下，房子還沒(méi)到手就覺(jué)著落伍了，于是又千方百計(jì)籌措資金，打算購(gòu)買一套130平方米的房子。

“生活水平下降是暫時(shí)的，擁有一套理想的房子卻是長(zhǎng)久的，而且房子還會(huì)不斷升值”成了這些“負(fù)翁”選購(gòu)大房子的共同心態(tài)。然而，隨著房貸的加息以及市場(chǎng)行情可能出現(xiàn)的變化，近幾年“買房即賺”的“鐵律”并不能持久。

其實(shí)，買房片面追求大面積與買車片面追求大排氣量如出一轍。

有專家指出，買房絕不是面積越大越好，房子大了不僅支出多，而且使用成本高，不利于節(jié)能。我國(guó)人均占有資源十分有限，其中人均耕地只有世界人均水平的三分之一，這一基本國(guó)情決定了必須建立一個(gè)節(jié)約型社會(huì)，在建筑領(lǐng)域不能一味追求大房子、大窗子。

有資料顯示：在香港20世紀(jì)90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%。但是，目前我國(guó)內(nèi)地許多城市論財(cái)富遠(yuǎn)不及香港，可是開(kāi)發(fā)的住房面積動(dòng)輒150平方米以上。上世紀(jì)80年代，剛參加工作的大學(xué)生能分配到一套四五十平方米的公房就心滿意足了，后來(lái)隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)房子的追求也是步步高：先是三室一廳，后是120平方米，現(xiàn)在是150平方米，再發(fā)展就奔200平方米了。

近年來(lái)，房?jī)r(jià)瘋漲，實(shí)際是開(kāi)發(fā)商、地方政府、消費(fèi)者等多方面因素相互作用、推動(dòng)的結(jié)果，可以說(shuō)是風(fēng)助火勢(shì)，火借風(fēng)威。平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，毫無(wú)疑問(wèn)需要政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，但同時(shí)也需要百姓樹(shù)立科學(xué)理性的消費(fèi)觀。

買房中的“面積策略”

當(dāng)住宅面積一定時(shí)，某一種功能面積擴(kuò)大，意味著其他功能面積縮小，某一方面的享受是以犧牲另一方面的需求為代價(jià)的。比如標(biāo)準(zhǔn)的二室一廳使用面積為48平方米，面積分配如下：廳15平方米，臥室12平方米和10平方米，廚房5平方米，衛(wèi)生間4平方米，儲(chǔ)藏空間2平方米。為強(qiáng)調(diào)廳的作用，使起居廳用起來(lái)更方便、舒適，把廳改為20平方米以上，被壓縮的臥室等要么達(dá)不到基本使用要求，要么用起來(lái)很不方便，這種情況屬于內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，得不償失。

另一種情況是，不限定面積，增加總面積，即多支付房?jī)r(jià)款，以達(dá)到某一種或某幾種使用功能面積擴(kuò)大，使用起來(lái)更方便的目的，這時(shí)我們就要考慮，增加支付的費(fèi)用與所換來(lái)的增加面積的效用是否成比例。比如購(gòu)買一套二室一廳的住宅，廳的面積有20平方米和40平方米兩種，其他使用功能面積相同，兩套住宅單價(jià)相同，后者廳的總價(jià)是前者的2倍，在使用上，后者當(dāng)然比前者更舒適，但后者的效用是否能達(dá)到前者的2倍，恐怕未必能達(dá)到。

所以，購(gòu)房者在購(gòu)房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時(shí)，一定要在對(duì)使用功能分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，基本方法就是：

總價(jià)不變時(shí)，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致效用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。

其他功能面積不變時(shí)，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于增加支付的費(fèi)用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。

當(dāng)然上述的效用“增加數(shù)”與“減少數(shù)”都只是購(gòu)房者的自我感覺(jué)，而不是依據(jù)某種數(shù)學(xué)方法可以算出來(lái)的，比較的結(jié)果就是“值”與“不值”的感覺(jué)。這種感覺(jué)因每位購(gòu)房者的不同要求而不同，但相同的是您要為每一個(gè)“平方米”付出同等的代價(jià)。