中國(guó)最近幾年的房?jī)r(jià)大幅上漲，主要原因如下：
1、開(kāi)發(fā)商可以獲得銀行的低息貸款；
2、買房人可以獲得低息貸款；
3、投資渠道的缺乏，特別是股市處于熊市中；
4、部分熱線認(rèn)定人民幣低估，趁機(jī)買入人民幣資產(chǎn)，其中就有房產(chǎn)；
5、中國(guó)居民收入的提高；
6、部分資金的炒作，如著名的溫州炒房團(tuán)，房產(chǎn)中介、無(wú)良走腿經(jīng)濟(jì)學(xué)家的鼓吹；
7、中國(guó)人自農(nóng)業(yè)社會(huì)繼承的小農(nóng)思想對(duì)房產(chǎn)的不理性追求。
8、買漲不買跌的心理。
雖然中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格早已遠(yuǎn)離正常收入水平，積累了遠(yuǎn)比2001年的股市更巨大的泡沫（詳細(xì)理由可見(jiàn)本人博客中的《中國(guó)房?jī)r(jià)必跌的40個(gè)理由》），但仍有很多聲音，主要就是一些有些名氣，自以為可以一句頂100句的一些所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家（詳細(xì)論述可見(jiàn)本人博客中的《經(jīng)濟(jì)學(xué)家與房?jī)r(jià)謊言》），認(rèn)為房?jī)r(jià)并不高，沒(méi)有泡沫，理由之一就是銷售量與上市量相當(dāng)，中國(guó)的空置商品房始終在1億平方米左右，并沒(méi)有明顯的增加。即房子賣得出去。
這個(gè)看似正確的觀點(diǎn)，真的是正確的嗎？本人認(rèn)為，這完全是在胡說(shuō)八道。我的理由非常充分，也希望有人提出更充分的理由，可以證明房子只要賣得出去，就表示沒(méi)有泡沫：
最近反復(fù)看一本叫《大師們的投資之道》，其中對(duì)投資大理巴菲特（就是去年把300多億美元損給慈善事業(yè)的世界次富）的投資之道總結(jié)了5條成功經(jīng)驗(yàn)，其中一條是“投資者的感情比公司的基本情況對(duì)股票價(jià)格有更強(qiáng)大的沖擊力”。
拿在香港的匯豐控股來(lái)說(shuō)，平安證券去年四月下旬的《G招行：H股發(fā)行將成為公司股價(jià)催化劑》，其中提到“考察了匯豐控股（5HK）過(guò)去近10年的估值水平，發(fā)現(xiàn)其波動(dòng)比較大。市盈率（每股股票價(jià)格除以每股收益，相當(dāng)于買入的股票可在多少年內(nèi)收回成本。與一套房子的市場(chǎng)價(jià)與每年租金收入比相類似。）最低時(shí)9.1倍，最高時(shí)24.4倍；市凈率（每股股價(jià)與每股凈資產(chǎn)之比）最低時(shí)1.7倍，最高時(shí)3.6倍，而在此期間公司基本面沒(méi)有顯著變化”。就是說(shuō)，在業(yè)績(jī)沒(méi)有明顯變化的情況下，市場(chǎng)上匯豐控股可能上漲了168%，也可能是下跌了63%。（因缺少具體的資料，以最簡(jiǎn)單的方法分析，考慮并不全面）。這都是因?yàn)樾睦眍A(yù)期造成的。
再比如中國(guó)股市，在2001年漲到2200點(diǎn)的時(shí)候，股市里買盤洶涌、需求旺盛。發(fā)行的新股不管是好股票還是爛股票，沒(méi)有一個(gè)發(fā)不出去的，并且一上市平均都上漲100%；而去年2005年破1000點(diǎn)時(shí)，買盤不旺、交投清淡，一度股市不得不中止發(fā)行新股。如果有成交就表示沒(méi)有泡沫的話，那2200點(diǎn)時(shí)的泡沫一定低于998點(diǎn)時(shí)的泡沫。顯然1000點(diǎn)左右時(shí)的股價(jià)更有投資價(jià)值，幾乎沒(méi)有泡沫。而2200點(diǎn)的時(shí)候，成交量巨大，卻積累了極大的泡沫，后來(lái)泡沫破滅，下跌了一半以上。
同樣房地產(chǎn)的價(jià)格也主要是個(gè)市場(chǎng)信心問(wèn)題，在1998年前后，中國(guó)房?jī)r(jià)只有目前的一半都不到（不包括受香港地區(qū)影響房?jī)r(jià)大幅炒高后的廣東），那時(shí)候的有多少人買？可是當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)卻很便宜，就是因?yàn)榫用駥?duì)房?jī)r(jià)根本沒(méi)有上漲的心理預(yù)期。而最近幾年，房?jī)r(jià)不斷上漲，并且持續(xù)了好幾年，這在絕大多數(shù)人心里形成了一個(gè)上漲的趨勢(shì)。毛澤東說(shuō)：真理總掌握在少數(shù)人手里。羅杰斯說(shuō)：專家們的觀點(diǎn)大多時(shí)候是錯(cuò)誤的。在價(jià)格預(yù)測(cè)這個(gè)領(lǐng)域，世界上沒(méi)有幾個(gè)專家。如果有人聲稱自己是這方面的專家，那多半也是豬鼻子裝大蔥-------裝象。幾乎所有的人，預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)，都是根據(jù)過(guò)去價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)，以目前價(jià)格為基礎(chǔ)，把這個(gè)趨勢(shì)再延續(xù)。于是房?jī)r(jià)越是漲，相信未來(lái)還要上漲的人越來(lái)越多，買的人就越多，泡沫越來(lái)越大。
成交量大比成交量小的時(shí)候更有可能出現(xiàn)泡沫，空置率低比空置率高的時(shí)候價(jià)格更有可能被高估。
如果有人說(shuō)，股票不是人人都會(huì)買的，而房子是每個(gè)人都要住的，股票是空的，房子是實(shí)實(shí)在在用建材做成的。那么因此問(wèn)題極其簡(jiǎn)單，并不需要高于100的智商，請(qǐng)自己好好考慮一下，本人并不以予解釋之。
造成一種商品價(jià)格越是不斷下跌，越是少有人買，而一種商品價(jià)格越是持續(xù)上漲，越是有資金搶著買的根本原因就是買漲不買跌的心理。就是說(shuō)因?yàn)橐环N商品持續(xù)下跌了，在市場(chǎng)上形成了一種下跌的心理預(yù)期，因?yàn)轭A(yù)期未來(lái)還要下跌，所以為了節(jié)省成本，寧愿在未來(lái)再購(gòu)買，于是這種商品的成交就清淡；同樣，當(dāng)一種商品持續(xù)上漲，在市場(chǎng)上形成了未來(lái)上漲的心理預(yù)期，于是避免未來(lái)出更大的價(jià)格購(gòu)買，現(xiàn)在購(gòu)買顯然是一種節(jié)省成本的明智之舉。這種現(xiàn)象非常普遍，當(dāng)年彩電要憑票購(gòu)買，而且質(zhì)量差，價(jià)格高，價(jià)格不斷上漲，越是這樣，越是大家托關(guān)系，借錢搶著買；后來(lái)彩電打價(jià)格戰(zhàn)，價(jià)格不斷下跌，消費(fèi)者反而不急著買。
2003年汽車供應(yīng)緊張，于是中央電視臺(tái)就報(bào)道有汽車經(jīng)銷商以高于廠家定價(jià)5萬(wàn)元的價(jià)格銷售，但發(fā)票仍寫廠家定的價(jià)格；現(xiàn)在汽車價(jià)格不斷下跌，消費(fèi)者反而推遲購(gòu)買。2005年股市跌到1000點(diǎn)，發(fā)行的基金發(fā)行期一個(gè)月，也只有10左右的資金認(rèn)購(gòu)；而目前股市漲到3100點(diǎn)，嘉實(shí)基金發(fā)行期只有一天，就有400多億資金認(rèn)購(gòu)，也有不少基金發(fā)行1小時(shí)，100億就賣光。
再說(shuō)房子，因?yàn)閹啄陙?lái)一直在上漲，于是居然有人真的以為房?jī)r(jià)只漲不跌，這樣不少本來(lái)要未來(lái)幾年甚至是十年才有住房需要的人，也搶著早些買，因?yàn)轭A(yù)期現(xiàn)在買比未來(lái)便宜。所以毫無(wú)疑問(wèn)，這幾年中國(guó)房產(chǎn)的購(gòu)買量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)正常的、真實(shí)的住房需求。
正是因?yàn)檫@種買漲不買跌的心理，導(dǎo)致平均產(chǎn)生的需求，不平均地釋放，在房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的時(shí)候，這種需求比正常需求少，房子的銷售量比平均水平低；在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)候，除真實(shí)正常的需求釋放外，本來(lái)應(yīng)當(dāng)在未來(lái)釋放的需求同樣提前釋放了。
因目前房子的實(shí)際成交遠(yuǎn)大于真實(shí)、正常的需求，必然導(dǎo)致未來(lái)成交遠(yuǎn)小于當(dāng)時(shí)真實(shí)、正常的需求，屆時(shí)的后果，請(qǐng)參考下篇文章《簡(jiǎn)析房市恢復(fù)理性后的慘象》。
所以很明顯，雖然目前表面上房地產(chǎn)市場(chǎng)上成交量比較大，房子還賣得出去，可是泡沫是明顯的，并不能因?yàn)橛休^大的成交量就認(rèn)為這些成交都是真實(shí)、正常需要的釋放。就好比一個(gè)癌癥患癥在被發(fā)現(xiàn)得病之前，往往和正常人一樣的飯量。
