“上海財稅”門戶網(wǎng)站日前刊登了上海市國稅局、上海市地稅局發(fā)布的2007年第四季度欠稅公告，620多家企業(yè)或單位名列其中。其中，房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶。公告顯示，在欠稅企業(yè)“三強”中，房地產(chǎn)企業(yè)就占了兩家。（2月20日《中國青年報》）
房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶，不是什么新聞，而是一種現(xiàn)象。通過各地新聞報道可知，不僅是上海，沈陽、長春、廣州、重慶、銀川……在全國各地的拖欠稅收“黑名單”中，房地產(chǎn)企業(yè)都是大戶。很顯然，在房價高企、越來越多的人買不起房的今天，這樣的結(jié)果只會引來一片聲討。不過，單純的道德譴責(zé)解決不了問題，在筆者看來，房地產(chǎn)公司屢成欠稅大戶，其實暴露了兩大深層次問題。
一是稅制的不完善。據(jù)悉，房地產(chǎn)業(yè)所牽涉到的稅種包括營業(yè)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、城市維護建設(shè)稅等12個。從房地產(chǎn)行業(yè)的運營特點來看，因為房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點是標(biāo)的大、周期長。這個周期長不僅僅是指開發(fā)建設(shè)周期長，還包括銷售周期也相對比較長，同時結(jié)算的周期也比較長。所以成本的發(fā)生不是一時一刻、一個時間點的問題，而是不斷在發(fā)生的。這給稅收征管機構(gòu)的工作帶來了一定的難度。
為解決這個問題，其實早在2003年，國家稅務(wù)局就頒發(fā)了一項關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售計提的政策，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入，按15%的利潤率征收企業(yè)所得稅，待項目完工后確定利潤和稅款，多退少補。但是，這一政策終因地產(chǎn)企業(yè)對稅率是否過高存在爭議，而一直未得以真正落實執(zhí)行。
二是房地產(chǎn)開發(fā)模式的不成熟。根據(jù)國家稅收征收管理法，欠繳應(yīng)納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠遠超過銀行借款利息。因此，一般來說，無論是企業(yè)單位還是個體工商戶，都不愿意欠繳稅款。顯然，一些欠稅金額較大的房地產(chǎn)企業(yè)，是資金鏈出了問題，無法及時繳稅。
中國房地產(chǎn)最“獨特”的開發(fā)模式，是以土地作為撬動資金鏈的杠桿。它的基本方法是交納一定首付款后，以土地作為抵押獲得貸款，再加上施工方的墊資開發(fā)項目，在首期項目建成出售過程中逐步償還和滾動開發(fā)下一期。很多房地產(chǎn)公司就是通過這種方式在全國快速擴張的。但是，這種開發(fā)模式的風(fēng)險也不言而喻，一旦房地產(chǎn)信貸收緊，或遇到銷售疲軟等情況，一些底子薄弱的開發(fā)商的資金供應(yīng)很容易會出現(xiàn)“斷鏈”，形成欠稅。
如何確保房地產(chǎn)領(lǐng)域開征的各種稅收都能落實到位，防止房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶？筆者認為，一方面需要完善稅制，把事后追討轉(zhuǎn)變?yōu)槭孪阮A(yù)防，將預(yù)售計提政策不折不扣地執(zhí)行下去；更重要的是，要規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，盡快告別粗放型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，使房地產(chǎn)行業(yè)走上健康、良性的發(fā)展軌道
