房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來大洗牌 新政過渡期極為重要

房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來大洗牌

不管你愿不愿意，這一天很快就要來了，或許是十家企業(yè)中能有一家存活下來，或許這個基數(shù)要放大到二十家，這不是危言聳聽。

對現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)市場來講，現(xiàn)存的6萬家房地產(chǎn)企業(yè)已然太多，如果就是這個市場總量再減一半甚至更多，江湖上還剩下幾家？

按照新的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展思路，各種保障性住房將陸續(xù)登場，從目前的政策意圖來看，各種保障性住房的市場占有率將會達到市場總量的半數(shù)甚至半數(shù)以上。

與1998到2007的這十年不同了，市場形勢已經(jīng)開始發(fā)生重大變化了。坦白地說，便宜賺錢的超級黃金歲月快要終結了。

有的人可能會說，政策方向如此，但具體執(zhí)行可能會有折扣。誠然如此，各地、各級政府情況復雜多變，未必能如政策預定的那樣完成目標。

但問題的關鍵在于要看政策的大方向。建設部在本屆兩會之前就已經(jīng)按照新的政策方向開始轉變，人員配置、政策導向已經(jīng)做好了轉型準備，從央行、國土部等部門的新人選來看，均是延續(xù)調控思路的主要大員。再向上看，未來五年的政策方針是不會改變的。

大方向如此，小折扣能救幾條命??？

按照馮侖的解釋，以前場子里全是看足球的，弄得大家看不下去了，現(xiàn)在政府改變策略了；場子里70％是看籃球的，30％繼續(xù)關注足球，觀眾、運動員、裁判都得重新找場地、適應新規(guī)則，市場格局大變。

購房人也得重新選，一邊是買商品房，優(yōu)點是質量好、地段好、升值空間大、擁有百分百產(chǎn)權，投資自住全自己把握，缺點是價格高，承擔市場風險；一邊是買保障性住房，缺點是質量一般、地段平平或者偏遠，升值空間不大，想買賣未必就能自己做主，要買的話排隊時間很長，優(yōu)點是價低。

市場變天了。

天變，道也得變啊。發(fā)生變化的市場、總量縮減的市場，不迎來超級大洗牌，還能迎來什么呢？

新的政策才剛剛進入操作階段，按照保障性住房從大量啟動到大量上市的周期計算，市場還留出了一到兩年的過渡期，這一兩年新老政策交替，保障性住房對市場造成的壓力還不會集中體現(xiàn)出來。

對房地產(chǎn)企業(yè)來講，這段過渡期是極為重要的。

首先要弄明白自身狀況，要看看在未來的市場格局中，自己能做什么？繼續(xù)開發(fā)商品住宅？還是進入商業(yè)地產(chǎn)？還是進入低利潤的保障性住房開發(fā)？還是如何搭配比例？

然后要看看自己原定的計劃是否要作出修改。有的企業(yè)前幾年囤積了大量的土地，原計劃開發(fā)三年的，但現(xiàn)在是否有必要加速周轉速度？如果不加快速度，在未來保障性住房大量上市的局面下，你的產(chǎn)品的性價比，能否讓你贏得生存空間？如果不能怎么辦？

如果決定調整節(jié)奏，那價格策略會否發(fā)生變化？

過渡期內，市場心態(tài)又會有哪些變化？

過渡期內，做得好，未來的新格局下，先行一步；過渡期內，做得不好，未來的新格局下，步步落后。

現(xiàn)在既是過渡期，也是備戰(zhàn)期，想逃命、想吞并的，都該起步或者磨刀了。

從現(xiàn)在的情況看，萬通的計劃是繼續(xù)做好高端市場，扎根30％市場不放松；從萬科、SOHO最近的一些動作、表態(tài)來看，兩邊都想?yún)⑴c。還有幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)手中土地太多，項目的品質也一般，如果開發(fā)節(jié)奏維持現(xiàn)有頻率的話，很有可能與保障性住房上市高潮相遇，預測看來壓力很大。大企業(yè)重新選擇，小企業(yè)也得重新選，有的企業(yè)，市場還未必給你選擇的機會呢。

選好了，闖過去，前面是個天，基業(yè)長青；選不好，失敗案例又增加一個。