深圳房價瘋漲之后跌跌不休 危機初顯

進入2008年，深圳樓市的冰凍依然持續(xù)，1月房價環(huán)比下降8%，成交均價為14737元/平方米。盡管2月的統(tǒng)計顯示價格的大幅下跌沒有進一步繼續(xù)，但是，始于2月底的開發(fā)商輪番降價，已經(jīng)比統(tǒng)計數(shù)據(jù)更具備沖擊力。

價格的下調讓萎縮了近半年的成交量得以逐步恢復，只是來自老業(yè)主的壓力，卻成為開發(fā)商不得不正視的尷尬。

開發(fā)商與老業(yè)主的博弈

如果說2月之前深圳一手樓盤的降價還是開發(fā)商的個別行為，那么進入3月，這已經(jīng)演變?yōu)槠毡槎夜_的一股浪潮。

2月底，深圳某知名開發(fā)商一樓盤第三期公開發(fā)售，其定價比去年銷售的二期每平方米下降了近5000元。加上以前的毛坯房變?yōu)榫?/FONT>裝修，開發(fā)商的折讓幅度實際上超過了30％，因此吸引2000多名客戶到現(xiàn)場選房，取得一日銷售300套的業(yè)績。

這一案例讓焦慮了半年的深圳開發(fā)商看到希望。萬科、金地、中糧、華泰等開發(fā)商下屬均有樓盤下調價格，下調的方式或是新一期產(chǎn)品調低發(fā)售價，或是舊的產(chǎn)品推出特惠單元。

值得關注的是，大面積的降價主要集中在關外，以寶中為例，先后有泰華陽光海、中糧卡羅社區(qū)等出現(xiàn)較大幅度的價格下調。其中，3月15日深圳寶中一樓盤通過手機短信息向外界傳達了部分特價單元促銷的消息，折讓幅度達到六五折，這被視作深圳樓盤價格下調幅度較大的代表。

隨后，深圳一名為澳達實業(yè)的開發(fā)商高調召開新聞發(fā)布會，宣稱其下屬樓盤“澳城”馬上要進行價格調整，在售樓價下降20%~30%。該盤隨即封盤，稱在價格調整之后重新上市。澳達實業(yè)還特地為此次降價取了一個頗有意境的名稱――“春雷行動”。

降價雖然為開發(fā)商銷售帶來立竿見影的作用，去年購房的老業(yè)主則為資產(chǎn)的急劇縮水感到不滿。在某樓盤的社區(qū)論壇內，一網(wǎng)名為“滄海九聲笑”的網(wǎng)友感嘆：“優(yōu)惠單元單價不到9000元，而我買的是12800元，同等位置，相差3800元，寒心呀?！?BR>
除了網(wǎng)上表達自己的不滿，部分老業(yè)主已經(jīng)開啟了“維權”的實際行動，要求開發(fā)商對高價購房的老業(yè)主們作出補償。一場開發(fā)商與原業(yè)主的博弈正在深圳許多樓盤內展開，甚至有人作出“退房”的打算。

盡管在法律上，業(yè)主此番“維權”得不到有力支持，但急于維護品牌形象的開發(fā)商已然主動作出妥協(xié)。萬科第五園就適時地推出其“琢玉行動”，通過變相贈送裝修的方式對老業(yè)主給予補償。

澳達實業(yè)有關負責人通過召開新聞發(fā)布會，明確表示將給此前購買房子的老業(yè)主每戶贈送8萬~15萬元的裝修現(xiàn)金券，業(yè)主可以持這些現(xiàn)金券到指定的商家購買想要的裝修設施。據(jù)估計，開發(fā)商此項支出將接近7000萬元。

當然，更多樓盤目前尚未給老業(yè)主作出任何承諾，深圳開發(fā)商與老業(yè)主之間的博弈似乎仍將繼續(xù)。

有數(shù)據(jù)顯示，去年6、7月當深圳房價達到近期的頂峰之時，成交量也在全年各個月份中位于前列。這意味著，有相當數(shù)量的業(yè)主在高價之際購買了商品房。

這批業(yè)主多數(shù)尚未收樓，更未取得房產(chǎn)證。對于其資產(chǎn)的縮水，開發(fā)商將很難置身事外。

瘋漲之后的大跌

深圳樓盤今日的降價，緣于過去兩年間鬧劇般地瘋漲，這一過程中處處包含了本地人引以為驕傲的“深圳速度”，即從膨脹到萎縮，幾乎都以最快的速度來完成。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的研究資料顯示，從2000年到2005年，深圳一手住房均價漲幅都保持在10％以內，6年時間內，均價才從5275元/平方米漲到7040元/平方米。

而2006年、2007年，房價猛然以空前的速度突飛猛進，漲幅分別達到31.11％和44.85％，均價幾乎每年上漲2000~3000元，比過去6年上漲的總和還多。

更為重要的是，深圳人炒樓的熱情在這兩年時間內被快速點燃，一場由開發(fā)商、地產(chǎn)中介、投資者導演的鬧劇，將很多人卷入其中。直到去年年中投機氛圍達到最高之時，深圳投資者一度蜂擁到內地的重慶、成都、武漢等城市，紛紛攪動當?shù)貥鞘?。手中同時擁有幾十套乃至上百套房的投資者不乏其人，銀行資金通過房貸源源不斷地被轉移到樓市當中。

泡沫的急劇膨脹，讓有關部門率先感到危機的逼近。7月底，深圳各家銀行收緊房地產(chǎn)貸款，可謂是斷了樓市的血液供應。隨后的9月底，央行出臺359號文，提高第二套房貸首付，讓深圳炙熱的樓市急速降溫。

有數(shù)據(jù)顯示，整個下半年，深圳每天的成交量大約50套左右，跟此前每日200~300套比較起來，成交萎縮異常嚴峻。

值得關注的是，參與哄抬價格的炒家也在去年年中開始撤退。深圳中原地產(chǎn)放盤量的變化便足以證實這一趨勢。數(shù)據(jù)顯示，二手市場上的放盤量在去年6月開始放出量，較5月增長17%，7月是全年放盤量最高峰，較6月又增長17%。

幾乎就在同時，深圳樓市在達到近兩年的頂點之后轉頭向下。到去年10月黃金周，全市成交量已經(jīng)寥寥。而房價也走上下坡路。去年12月，深圳均價從約15900元/平方米下降到15000元/平方米左右，降了近千元。今年1月繼續(xù)保持跌勢，跌幅達到8％。

有業(yè)內人士估算，過去幾個月以來，一手價格下調平均在20％左右。隨著3月以來眾多樓盤相繼降價，反映到全市均價上來的跌幅可能還有15％左右。

“負資產(chǎn)”危機初顯

“負資產(chǎn)”一詞形容物業(yè)市場內，物業(yè)的市價低于原先用來購買物業(yè)的借款（樓宇按揭）。這種現(xiàn)象通常在物業(yè)價格普遍下跌后發(fā)生。

過去的幾年內，負資產(chǎn)曾經(jīng)困擾了香港很長一段時間。隨著房價的不斷下跌，已經(jīng)有趨勢顯示深圳正向負資產(chǎn)的價格臨界點靠近。

同樣是中原地產(chǎn)的一份研究材料披露：從產(chǎn)生負資產(chǎn)的價格臨界點來看，按七成貸款額計算，深圳二手房價格跌破10600元/平方米，銀行負資產(chǎn)就會產(chǎn)生，而2007年12月的二手房價是13841元/平方米，離負資產(chǎn)的臨界點還有23%的距離。

近期開發(fā)商的降價，已經(jīng)讓不少高價購房者的資產(chǎn)發(fā)生大幅度縮水，一夜之間蒸發(fā)掉幾十萬元的人不在少數(shù)。以寶中一樓盤為例，原價14800元/平方米，現(xiàn)價10000元/平方米。如果購買100平方米的房子花費148萬元，幾個月之后變?yōu)?00萬元，資產(chǎn)縮水近三分之一。以首付三成約45萬元計算，該房子現(xiàn)價100萬元的資產(chǎn)總額已逼近原先100萬元的銀行貸款額。

更讓人憂慮的是，在將來的二手市場上，原先買房的業(yè)主與后來的買家比較起來，根本不具備議價能力。面臨賣房之時，這些老的業(yè)主只有兩種選擇：一是虧本賣房；二是等待，等房價重新回到2007年6月的水平。

開發(fā)商方面，《第一財經(jīng)日報》了解到，除了有通過降價促使資金回籠的開發(fā)商，也有開發(fā)商選擇放慢開發(fā)和推貨的速度，以適應現(xiàn)在惡劣的生存環(huán)境。

日前，也有研究人士認為房價的降價空間已經(jīng)不大。但事實上，深圳未來房價的走勢并不容樂觀。因為有中介機構統(tǒng)計顯示，2008年預計有超過700萬平方米的新貨供應入市。僅在3月份，就有多個新盤或者老樓盤的新一批產(chǎn)品推出。這也正是眾多開發(fā)商爭相降價促銷的重要原因，因為開發(fā)商之間幾乎形成了一個共識：現(xiàn)在不賣，接下來可能更加艱難。