房價下跌暴露金融風險 可能出現(xiàn)中國式次貸危機

“持續(xù)緊縮的貨幣政策使開發(fā)商的融資難度加大，建安、人工成本的上升使開發(fā)商所需的資金增加，房地產(chǎn)市場滑坡讓開發(fā)商的處境更加艱難，樓盤銷售不暢，開發(fā)商的資金壓力將進一步加大?！苯?jīng)濟學博士、中南財經(jīng)政法大學新華金融學院房產(chǎn)研究室主任王凌云7月4日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時做如是表示。

“房地產(chǎn)市場滑坡對銀行的影響不容忽視。”王凌云對記者表示，一方面，房地產(chǎn)相關(guān)貸款是銀行的重要資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場滑坡，相應(yīng)的貸款也會減少，會使銀行的盈利下降；另一方面，已發(fā)放的貸款風險會上升。“房價下降，銷售不暢，開發(fā)商資金回籠慢，開發(fā)貸款的償還來源難以保證。而且房地產(chǎn)價格下降可能使房地產(chǎn)消費貸款的違約率上升?！?

國泰君安證券研究所日前發(fā)布報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達7100億元，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。報告中說，由于去年高價拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，今年7-9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候。一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機已初露端倪。

“由于價格是市場最基本的信號，所以要判斷房地產(chǎn)市場處于何種狀態(tài)，從房價入手最為簡潔和準確?！?月5日，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為。

章林曉對記者分析：當前，中國許多城市的房價波動表現(xiàn)，無法用“房價收入比”理論和“房價房租比”理論來解釋，而惟有用“追漲殺跌”的理論才能解釋得通。此時住房主要是作為投機品存在的。住房作為投機品時，房價就主要取決于人們的心理預(yù)期了，此時住房是否值得購買取決于住房能否以高于取得成本賣出去。

章林曉說，現(xiàn)在許多金融界人士認為，只要房價跌幅不超過首付款比例，房價下跌對銀行就不會構(gòu)成威脅。這種靜態(tài)分析房價下跌的思路是相當危險的。

他指出，在投機力量占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)市場，如果沒有非常強有力的調(diào)控措施，房價一旦開始下跌是很難剎得住的，房價將會是螺旋下跌直至崩潰。

“不跌則已，跌則崩潰，這是由投機性市場投機性資金的本質(zhì)特性決定的。這也是香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價從1999年最高峰開始持續(xù)下跌，6年來跌幅累計高達65%的根本原因。歷史上這樣的例子并不鮮見?！?

“房地產(chǎn)市場的崩潰會直接"劍指"我國經(jīng)濟的"心臟"??金融?！闭铝謺员硎?，國內(nèi)商業(yè)銀行普遍偏愛以房地產(chǎn)作為貸款抵押物，而且房地產(chǎn)作為抵押物的貸款所占總貸款比重估計不會低于60%。另外，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，一般都是按照房地產(chǎn)的評估價格，乘以貸款價值比率在我國一般是50%-80%確定貸款額度，不論是社會評估機構(gòu)還是商業(yè)銀行內(nèi)審部門在評估房地產(chǎn)價格時，普遍采用的都是市場比較法，而市場比較法的最大缺陷是不能識別房地產(chǎn)泡沫。

中國社科院金融研究所研究員易憲容也曾于7月2日在中國經(jīng)濟時報撰文指出：從住房抵押物的風險、房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸的風險、個人住房按揭貸款的風險來分析，房價下跌不僅會導(dǎo)致住房抵押物的價值下跌，也會導(dǎo)致土地價格的下降而放大銀行信貸的風險。

出現(xiàn)中國式次貸危機風險多大？

“由于國際、國內(nèi)因素的影響，時至今日，如果再不及時采取有效措施，中國式次貸危機將不可避免。

”章林曉表示。