九成中小開發(fā)商將出局?

資金鏈的緊張，不僅引起了碧桂園、恒大、萬科等上市公司或大型房企的重視，更讓多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)困惑不已。房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)成為學界、政界以及資本市場的熱點話題。昨日證券業(yè)、地產(chǎn)界多方人士接受記者采訪時普遍認為，大開發(fā)商融資渠道多、本身資金狀況還較充裕，而中小開發(fā)商尤其是非上市公司的“日子難過”，但由于經(jīng)歷過幾次市場調(diào)整洗牌，“現(xiàn)在的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉的機會比較小，將以退出為主”。

資金狀況：

不少房企資產(chǎn)負債率高達80%

“現(xiàn)在開發(fā)商資金普遍緊張”，廣州知名地產(chǎn)專家、同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說道，根據(jù)去年房地產(chǎn)上市公司年報，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率不少高達80%以上，此外，還有多家年報顯示，其經(jīng)營期末現(xiàn)金流只有負債額的10%左右。

對此，趙卓文認為，目前開發(fā)商資金緊張是必然的，與其開發(fā)規(guī)模太大、擴張?zhí)煊嘘P(guān)系。比如，碧桂園年初號稱今年要開發(fā)1000萬平方米，“保利、萬科等上市公司年初制定的目標也很大，基本完成不了”。此外，一位香港房地產(chǎn)上市公司項目投資負責人告訴記者，宏調(diào)中嚴格控制外資進入房地產(chǎn)業(yè)也讓他們頭痛不已，“我們有大把錢進不來，商務部有關(guān)審批的辦公室里堆滿了投資申報表，自己不去找，可能就石沉大?！?。

不過，今年一季報和中報中，各家大開發(fā)商仍在力爭給出“好看”的數(shù)據(jù)。近日，不僅越秀城建董事長明確表示，“我們的現(xiàn)金還有好幾個億，在資金周轉(zhuǎn)方面沒什么問題”；萬科在其一季報中也表示，截至今年3月底，公司持有現(xiàn)金156.3億元，流動性仍然充裕。對此，合富輝煌首席分析師黎文江表示，上市公司的數(shù)據(jù)應該是準確的，是有嚴格監(jiān)管的，所謂資金緊張，還未到無路可走、拋售產(chǎn)品的地步。趙卓文也認為，大開發(fā)商支撐下去的可能性很大。

而相比大開發(fā)商，專家們認為，中小開發(fā)商的日子很難過。“此輪調(diào)整中90%以上的中小開發(fā)商會被淘汰，在新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)中將幾乎沒有生存空間”。目前在廣州只開發(fā)有一個住宅項目的粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春也告訴記者，廣州小開發(fā)商不多了，今年年審又取消了幾十家資質(zhì)，剩下100家左右的中小開發(fā)商中有項目業(yè)務的也就幾十家，“廣州郊區(qū)地塊已被大開發(fā)商吞噬，小開發(fā)商只能在市區(qū)找些地”。

融資渠道：

上市房企競相發(fā)行公司債券

記者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金鏈問題各施招數(shù)，上市房企競相發(fā)行公司債券，非上市公司的融資途徑更是五花八門。

上市房企蜂擁發(fā)行公司債在資本市場競相獲取資金。據(jù)不完全統(tǒng)計，自5月份以來，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科A、北辰實業(yè)、中糧地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市公司分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億元和80億元的債券融資申請相繼獲得管理層的批準。出售公司部分股權(quán)也成為部分上市公司獲取資金的另一種選擇。7月1日，深振業(yè)公告稱，為解決公司自身資金需要，轉(zhuǎn)讓特皓、建業(yè)公司股權(quán)，以獲取相應的資金支持。此外，棲霞建設(shè)(600533)也擬公開增發(fā)不超過1.2億股，預計募集資金凈額為99676.8萬元。

非上市房企為緩解資金緊張狀況，其招數(shù)更是五花八門?！半S著房地產(chǎn)市場以及資本市場的一系列變化，信托可能會在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士昨日對記者表示。而日前也有媒體報道，在江浙一帶，專門針對房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計的信托產(chǎn)品異常火爆。其中，杭州某信托投資公司目前正在推介一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的50個自然人名額在3天內(nèi)就一搶而空。

同時，隨著銀行和資本市場融資渠道的縮小，戴著“合法與非法”、“收益和風險”帽子的民間借貸也悄然興起。記者發(fā)現(xiàn)，最近廣州不少民間融資機構(gòu)已經(jīng)從“羞羞答答”轉(zhuǎn)向“光明正大”。今年以來，各種以“借貸”為業(yè)的“投資咨詢”占據(jù)了不少媒體“分類廣告”的半壁江山?！懊耖g的這些借貸雖然利息很高，但可以讓部分企業(yè)緩解燃眉之急。”一位了解內(nèi)情的人士如是說。

不過，面對資金難題，更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇“聯(lián)合開發(fā)”。據(jù)悉，目前山東、四川、廣東、大連、江西、廣西等地不少房地產(chǎn)開發(fā)商正在尋求合作，對目前擁有的土地和在建項目實施聯(lián)合開發(fā)，以緩解資金壓力。當然，聯(lián)合開發(fā)的觸角不僅局限在國內(nèi)，在香港上市的雅居樂地產(chǎn)7月3日晚宣布，已經(jīng)與摩根士丹利達成協(xié)議，將向后者出售海南清水灣綜合度假區(qū)發(fā)展項目30%的股權(quán)，涉及合作資金為人民幣53億元。有業(yè)內(nèi)分析人士認為，這實際上就是引入外資對現(xiàn)有項目實施聯(lián)合開發(fā)。

另外，私募資金也成為部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金支持的一種途徑。

[融資招數(shù)]

上市房企

――發(fā)行公司債、出售股權(quán)

非上市房企

――信托融資、民間借貸、聯(lián)合開發(fā)、私募資金

樓價下跌空間有限

針對房價走勢，韓世同表示，整體上房價壓力仍然很大，目前還沒有看到房價有回調(diào)的跡象。某證券分析人士丘文章在接受本報記者采訪時也指出，房價下跌空間有限，可能不會超過20%。丘文章分析指出，從公布的數(shù)據(jù)來看，此前部分城市的房價下跌幅度已經(jīng)比較大，同時，由于建材、人力成本以及企業(yè)財務費用的大幅增加，使得房價繼續(xù)大幅下跌受限。