易憲容：對房地產(chǎn)的從緊貨幣政策能改變嗎

近一段時間來，由于受美國次貸危機的影響，受年初南方雪災的重創(chuàng)，以及國內(nèi)股市快速下跌和房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)全國性調(diào)整，開始有人在說，從緊的貨幣政策開始全面影響中國的實體經(jīng)濟，開始影響到實體經(jīng)濟成長，特別是房地產(chǎn)，2007年那種所謂“地少錢多”的格局目前已經(jīng)出現(xiàn)了完全的逆轉，房地產(chǎn)土地市場目前是“地多錢少”。即央行從緊的貨幣直接影響房地產(chǎn)市場資金流入，直接導致了房地產(chǎn)市場全面價格調(diào)整，導致房地產(chǎn)市場的土地多而沒有房地產(chǎn)要拿地，因此，在這種情況下，如果政府不能夠對房地產(chǎn)市場采取“有保有壓”的政策，那么房地產(chǎn)市場就可能出現(xiàn)逆轉，中國經(jīng)濟就可能出現(xiàn)“硬著陸”。

    但是，從實際的數(shù)據(jù)來說，從緊的貨幣政策不僅沒有使整個銀行信貸的增長放緩，而且也沒有使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金流入減少，反之，銀行信貸增長仍然沒有減弱，房地產(chǎn)市場流入的資金仍然是快速增長。

    比如說，1月份國內(nèi)商業(yè)銀行新增人民幣貸款達到8023億元；2月份新增貸款達到2434億元，同比增長15.73%；而2月末金融機構外匯貸款余額為2584億美元，同比增長53.31%。從這些數(shù)據(jù)表明，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業(yè)銀行的信貸增長不僅沒有減弱，反之快速增長。

    2008年1-2月份，完成固定資產(chǎn)投資達到8121億元，在2007年快速增長的情況下，同比仍然增長達到24.3%。其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資新增2373億元，同比增長32.9%，比2007年同期快了8.6%。而東部、中部及西部房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長29.8%、43.5%、37.7%，快于上年同期分別為7.6%、16.2%、5.5%。這些數(shù)據(jù)都表明，東部地區(qū)不僅房地產(chǎn)開發(fā)比重仍然很高，達69%，而且增長速度又恢復了早幾年的快速增長水平。同時，這些數(shù)據(jù)也表明房地產(chǎn)投資的快速增長已經(jīng)開始向中西部地區(qū)全面的轉移，這些地方的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達到40%以上。

    再從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的情況來看，1-2月份房地產(chǎn)開發(fā)資金達5653億元，同比增長31.9%，高于2007年同期10.4%(2007年同期增長為21.5%)；銀行信貸資金達2779億元（銀行貸款和定金與預收款），同比分別增長36.9%和35%，分別高于同期24.7%和15.7%(2007年同期分別增長12.1%和19.3%)；利用外資為46億，同比負增長41.2%，外資在房地產(chǎn)資金中的比重越來越低，不足1%。自籌資金1944億，同比增長28.3%，高于同期7.8%(2007年同期增長20.5%)；其他資金來源2126億，同比增長35.4%，高于同期9.2%(2007年同期增長26.2%)。

    這些數(shù)據(jù)表明，央行從緊的貨幣政策不僅沒有對房地產(chǎn)市場造成多少影響，反之則成資金大量流入房地產(chǎn)市場的契機；特別是銀行信貸流入房地產(chǎn)的資金，其增長速度高于歷年水平；同時，由于一系列嚴格限制外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策，外資進入房地產(chǎn)的資金越來越少。

    但是，流入房地產(chǎn)資金如此之多，增長如此之快，為什么仍然有房地產(chǎn)企業(yè)認為今年資金緊張，仍然認為目前房地產(chǎn)市場面臨的問題是缺錢？何也？這里可能有以下幾個方面的原因。一是2007年64號文件及39號令的出臺，無論土地出讓金繳交方式還是土地證的獲得方式都發(fā)生根本性的變化。

如果一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有一定的資金實力，要想獲得所需要的土地是十分困難的。而且即使房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)獲得了土地，如何沒有充實的資金如期開發(fā)，土地增值稅也會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本。因此，在這樣的情況下，資金實力不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對資金問題就會比較多，即政策的調(diào)整讓房地產(chǎn)開發(fā)商感覺資金的緊張。