從2007年5月至今，全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)猶如過(guò)山車(chē)般急劇變化，隨著萬(wàn)科、保利、合生等上市公司在全國(guó)瘋狂地屯房屯地，北京、深圳、廣州、武漢等多個(gè)中心城市房?jī)r(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi)迅速飆升，這些上市房企所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)也成為各個(gè)城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的“帶頭大哥”。曾經(jīng)信誓旦旦說(shuō)“超過(guò)25%利潤(rùn)的項(xiàng)目不做”的萬(wàn)科，在國(guó)內(nèi)多個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目漲幅都位居同區(qū)域前列。以萬(wàn)科在北京朝陽(yáng)公園邊開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科東第為例，2007年4月，萬(wàn)科東第銷(xiāo)售均價(jià)為16500元/平方米，7月底，萬(wàn)科東第銷(xiāo)售價(jià)格上漲至23000-24000元/平方米，高層部分戶(hù)型售價(jià)達(dá)25000元/平方米，短短幾個(gè)月就位居該區(qū)域各在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)之首。
“天價(jià)地”的幕后
房?jī)r(jià)上漲―收益預(yù)期增加―股價(jià)上漲―融資大幅增加―瘋狂儲(chǔ)備土地―收益預(yù)期增加―股價(jià)上漲―再融資，至此，上市公司在這一輪樓市和股市中實(shí)現(xiàn)了雙豐收，高價(jià)獲取的土地直接在股市上實(shí)現(xiàn)了套現(xiàn)(而不再是通過(guò)未來(lái)樓盤(pán)的銷(xiāo)售)，地產(chǎn)大鱷在不成熟的金融市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)數(shù)百億甚至千億資產(chǎn)的增值。至于未來(lái)，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲自然皆大歡喜，如果房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)早就轉(zhuǎn)嫁給股民。地產(chǎn)真相大白：房?jī)r(jià)上漲目的是為了推高股價(jià)，股市的融資成為圈地資本，圈地的目的還是為了推高股價(jià)，然后股東在高位套現(xiàn)，留下股市和房市一片狼藉。
可惜有些非上市房地產(chǎn)公司，跟風(fēng)而上，少了股市套現(xiàn)的手段，也許將搭進(jìn)身家性命。
去年11月，我做客新浪網(wǎng)，與北大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)、中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰、國(guó)美第一城總經(jīng)理陳云峰等業(yè)內(nèi)知名人士探討房地產(chǎn)走勢(shì)的時(shí)候，我提出的“3個(gè)月內(nèi)樓市拐點(diǎn)必現(xiàn)”的觀點(diǎn)還遭到一致反對(duì)。
此后，央行第二套房貸新政頒布，銀根緊縮成為2008年宏觀調(diào)控首要手段，土地新政隨之出臺(tái)，房地產(chǎn)形勢(shì)直轉(zhuǎn)而下。
今年第一季度，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科發(fā)動(dòng)全國(guó)性降價(jià)攻勢(shì)、掌門(mén)人王石公開(kāi)承認(rèn)樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)之后，房地產(chǎn)界才陸續(xù)承認(rèn)樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，此后，深圳房?jī)r(jià)一瀉千里，迅速引發(fā)連鎖反應(yīng)。
但是，僅憑深圳樓市的價(jià)格波動(dòng)，是難以撼動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)的。
資金鏈危局才是降價(jià)首要原因？
成也蕭何，敗也蕭何。正如筆者預(yù)判，推動(dòng)房?jī)r(jià)飆漲的根源在于上市房企的屯地，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的也是房企的屯地帶來(lái)的行業(yè)性資金缺口。
在今年4月18日筆者公開(kāi)指出“08年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口1萬(wàn)億”被各大媒體轉(zhuǎn)為財(cái)經(jīng)頭條新聞之后，4月19日、20日、21日地產(chǎn)股連續(xù)暴跌三天。此后，潘石屹公開(kāi)宣稱(chēng)行業(yè)資金缺口達(dá)到1.5萬(wàn)億，并拋出“百日劇變”之說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口成為焦點(diǎn)，地產(chǎn)股持續(xù)暴跌，萬(wàn)科等龍頭股紛紛“腰斬”，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)公司的恐慌。
隨著資金鏈危機(jī)的曝光，各大房地產(chǎn)公司開(kāi)始意識(shí)到樓市大勢(shì)已去，紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，加入降價(jià)行列。
如果沒(méi)有因?yàn)?007年大勢(shì)擴(kuò)張導(dǎo)致的資金壓力，即便樓市需求下跌，房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇堅(jiān)持等待樓市復(fù)蘇；然而，資金鏈斷裂的危險(xiǎn)迫使開(kāi)發(fā)商在死亡和降價(jià)之中作出一個(gè)最簡(jiǎn)單的選擇。
需求變化導(dǎo)致成交量萎縮
在樓市最火爆的去年8、9月份，我曾經(jīng)說(shuō)當(dāng)前火爆的樓市需求是一種假相，事實(shí)上，樓市需求分成四類(lèi)：第一是投機(jī)，就是我們常說(shuō)的炒房，短期快進(jìn)快出；第二是投資，反正錢(qián)存在銀行是貶值的，而房?jī)r(jià)在漲；第三是恐慌性購(gòu)買(mǎi)，像一些年輕人，剛畢業(yè)無(wú)論如何是買(mǎi)不起房的，但害怕以后更買(mǎi)不到房了，于是父母湊錢(qián)來(lái)幫他們買(mǎi)房；第四是因?yàn)榻Y(jié)婚、購(gòu)買(mǎi)第一套住宅等正常買(mǎi)房。
這四種需求里，只有最后一種需求是剛性的，其他都是彈性的，可能短期急劇增長(zhǎng)，也可能短期急劇萎縮。其中投機(jī)需求對(duì)政策是最敏感的，第二套房貸政策一出來(lái)，物業(yè)稅一出來(lái)，投機(jī)泡沫馬上就擠掉了，每次遇到樓市調(diào)整，聞風(fēng)而動(dòng)的就是投機(jī)需求。投資需求對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)很強(qiáng)烈，如果對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期降低了，如果房?jī)r(jià)漲得不那么快了，這部分需求就將撤離。
而正是這種需求的變化，導(dǎo)致了樓市短短幾個(gè)月之內(nèi)，從門(mén)庭若市到門(mén)可羅雀的戲劇性變化，任憑那些所謂的地產(chǎn)“營(yíng)銷(xiāo)高手”使盡百般招數(shù)，奈何大勢(shì)已去，成交迅速冷卻。以北京為例，今年上半年6個(gè)月北京期房住宅成交總量為33231套，比去年的54695套下跌了40%，預(yù)計(jì)全年成交量將不超過(guò)8萬(wàn)套，比去年12萬(wàn)套的成交量少4萬(wàn)套，而今年供應(yīng)量將比去年只高不低，巨大的成交缺口意味著有一大批項(xiàng)目將面臨無(wú)人問(wèn)津的悲涼境地。
在這種形勢(shì)下，降價(jià)成為刺激需求的唯一選擇。
房?jī)r(jià)會(huì)降但不會(huì)一降多年
很多開(kāi)發(fā)商將樓市回暖寄希望于政府出臺(tái)救市政策，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)明顯缺乏對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的了解。客觀來(lái)說(shuō)，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻、通貨膨脹壓力未減、CPI高位運(yùn)行之時(shí)，貿(mào)然出臺(tái)救市措施，不但將導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調(diào)控政策以及近年為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)暴漲所出臺(tái)的所有調(diào)控政策，都將功虧一簣。整體來(lái)看，年內(nèi)反通漲依然是政府的首要任務(wù)，銀根緊縮的政策還將持續(xù)。而房?jī)r(jià)的適度調(diào)整也是政府多年宏觀調(diào)控希望達(dá)到的目標(biāo)。即使出臺(tái)一些對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息，也只是政府為了防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)造成的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)矛盾，而不是為了刺激房?jī)r(jià)的再度暴漲。
我認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)在今年年底走向最低谷。由于傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季“金九銀十”即將到來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商在這個(gè)周期的一些回款或?qū)⑹顾麄儼具^(guò)這段時(shí)間，房?jī)r(jià)大幅下降難度較大。但是到年底，伴隨著又一波銀行貸款到期、工程款結(jié)算等資金需求的高峰期到來(lái)，由于2008年行業(yè)整體銷(xiāo)售狀況極度不佳，房企資金鏈將面臨前所未有的壓力，缺口將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上半年，大部分項(xiàng)目必將采取大幅降價(jià)的方式回籠資金，因此，今年年底到明年3月，會(huì)是中國(guó)房?jī)r(jià)的最低谷。
那么，房?jī)r(jià)是否會(huì)如同部分人所認(rèn)為那樣一降多年？這種可能性幾率極低。一方面，國(guó)家的銀根緊縮持續(xù)時(shí)間不會(huì)過(guò)長(zhǎng)，否則很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”變成“硬著陸”；第二，目前世界經(jīng)濟(jì)正處于全球性通脹周期，貨幣實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將處于較大幅度的貶值過(guò)程之中，在這種形勢(shì)下，對(duì)于缺乏投資渠道的中國(guó)百姓，不動(dòng)產(chǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看依然是最有效的保值升值工具，房產(chǎn)需求將會(huì)回暖；第三，經(jīng)歷過(guò)這一輪房?jī)r(jià)和需求波動(dòng)之后，消費(fèi)者走向理性的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也將走向理性，在定價(jià)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，都將走向務(wù)實(shí)，價(jià)格泡沫也將大大縮小；第四，由于今年的資金壓力，大部分開(kāi)發(fā)商被迫減緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，轉(zhuǎn)而以加速現(xiàn)有產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)率為主，2009年后繼供應(yīng)將減少，從而緩解供大于求的壓力。
筆者認(rèn)為，明年3月以后，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)有一段時(shí)間的溫和穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)然，具體到每一個(gè)城市，還需要看不同城市所處的房地產(chǎn)發(fā)展階段，不能一概而論。
