中國土地制度改革的深化，要求實(shí)行土地產(chǎn)權(quán)制度的分類改革。無論是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的分類改革，還是城市土地產(chǎn)權(quán)制度的分類改革，難點(diǎn)及重點(diǎn)是宅基地所有權(quán)的改革。對于農(nóng)村宅基地可以直接賦予所有權(quán)，對于城市宅基地可以讓商品房業(yè)主有條件獲取所有權(quán)。公眾獲取宅基地所有權(quán)，不僅有利于公眾增加財(cái)產(chǎn)性收入，而且有利于人口自由遷徙。城鄉(xiāng)二元體制，不僅僅形成了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)及居民收入的巨大差異，而且無形剝奪了人口的自由遷徙權(quán)，降低了全社會勞動資源的配置效率。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會文明的進(jìn)步，要求賦予公眾真正的人口自由遷徙權(quán)。但是，人口自由遷徙權(quán)，是以宅基地所有權(quán)賦予為條件之一的。
人口自由遷徙權(quán)是一個內(nèi)涵豐富的概念，如果僅從中國勞動資源配置效率提高的目標(biāo)來看，應(yīng)該創(chuàng)造條件并保證3個方面的自由遷徙：一是農(nóng)村人口往城市的自由遷徙，二是城市人口往農(nóng)村的自由遷徙，三是不同城市相互的自由遷徙。滿足這3個方向的自由遷徙，應(yīng)該從宅基地所有權(quán)賦予的改革入手，逐漸深入與完善，形成與人口自由遷徙配套的土地產(chǎn)權(quán)制度。
其一，農(nóng)村宅基地所有權(quán)賦予及農(nóng)村住房可以進(jìn)入土地房屋產(chǎn)權(quán)交易市場，為農(nóng)民遷徙到城市提供了物質(zhì)條件。城市住宅與農(nóng)村住宅價(jià)格的巨大差異性，在于對農(nóng)村住宅交易的行政限制。如果率先賦予農(nóng)村宅基地所有權(quán)，而且允許其住房進(jìn)入土地房屋產(chǎn)權(quán)交易市場，那么農(nóng)村宅基地的價(jià)格會大大提升，一些工業(yè)不發(fā)達(dá)、污染小的區(qū)域，農(nóng)村住宅的價(jià)格甚至可以超過城市住宅價(jià)格。在城市住宅、農(nóng)村住宅價(jià)格差異縮小的條件下，希望遷徙到城市的農(nóng)民，就可以把農(nóng)村住宅賣掉，從而保證其能夠在城市租得起房或買得起房。除此以外，如果再賦予農(nóng)民享有農(nóng)村征用地的一部分產(chǎn)權(quán)，那么農(nóng)民遷徙到城市的成本可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償。
其二，農(nóng)村宅基地所有權(quán)賦予及農(nóng)村住房可以進(jìn)入土地房屋產(chǎn)權(quán)交易市場，為城市居民遷徙到鄉(xiāng)村創(chuàng)造了居住條件。應(yīng)該說，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改變了很多人的生活價(jià)值觀，有越來越多居住在城市的人，希望遷徙到農(nóng)村居住生活，但是農(nóng)村宅基地所有權(quán)缺失及住房不能交易限制了這種遷徙。因此，當(dāng)有越來越多的城里人愿意遷到農(nóng)村時(shí)，賦予農(nóng)村宅基地所有權(quán)并允許農(nóng)村住宅交易可以充分保證城市居民自由遷徙到農(nóng)村的權(quán)利。
其三，城市宅基地所有權(quán)有條件的獲取，抑制了人口往大城市單向遷徙的沖動。在農(nóng)村宅基地所有權(quán)被賦予的同時(shí)，城市宅基地的取得是有條件的，這種條件是購買商品房連續(xù)居住15年或者25年以上。大城市與中小城市相比，不僅級差地租大、住宅價(jià)格高，而且其它的生活支出成本也高。因此，遷徙到大城市居住生活的人，要承擔(dān)更大的生活支出壓力，一定程度上可以緩解人們遷徙到大城市居住生活的沖動。
其四，城市宅基地所有權(quán)有條件的獲取，保證了城市居民在不同城市之間的自由遷徙。一般而言，不同城市具有不同的特色及吸引力，人們喜歡住在哪個城市取決于自己的生活價(jià)值觀及愛好。在土地包括城市住宅地完全國有的條件下，一個城市級差地租的提高，不是取決于城市自身的文化及人文價(jià)值，而是取決于城市的大小。相比較更有生活氣息的中小城市，大城市政府的行政力量大，操縱地價(jià)的力量也大。把國有歸政府支配的城市住宅地所有權(quán)有條件轉(zhuǎn)變?yōu)榫用袼?，不僅強(qiáng)化了人們居住生活城市的自由選擇權(quán)，而且也可以使一些更有生活氣息更適合居住的中小城市的級差地租不斷提高，讓居住生活在這些中小城市的人們獲取較好的財(cái)產(chǎn)性收入。
